De vraag die het meeste op deze site site gesteld wordt is:
Leon, ik wil een huis bepaald huis kopen, en ik vraag me af hoeveel ik moet bieden.
Het antwoord op deze vraag is lastig. Er is niet een heel eenvoudige manier om te bepalen hoeveel een huis waard is. Zaken als ligging, grootte en staat hebben invloed op de waarde, maar uiteindelijk bepalen vraag en aanbod de waarde van een huis.
Wat zegt de vraagprijs...
Niemand is verplicht een reeele prijs voor zijn huis te vragen. Je kunt best je tuinhuis voor 2 miljoen te koop zetten, er is geen web die dat verbied. Het is wel de vraag of de bank bereid is een miljoen aan hypotheek te geven.
Verkopers proberen natuurlijk een zo hoog mogelijke prijs te krijgen voor hun huis. Je kunt er dus vanuit gaan dat de vraagprijs hoger is dan de prijs waarmee de verkoper uiteindelijk akkoord mee zal gaan. Gemiddeld is de verkoopprijs zo'n 8 procent hoger dan de uiteindelijk betaalde prijs. De marges varieren echter enorm, je ziet ook huizen waar 30 tot 40 procent te veel gevraagd wordt en verkopers die snel van hun huis af willen zetten hun huis soms te koop tegen het bedrag dat zij minimaal willen krijgen.
Psychologische prijzen
Net als in de supermarkt proberen verkopers van huizen ook mooie semi ronde bedragen te vragen. Duizenden huizen hebben als vraagprijs 199000 of 249000 euro. Wanneer een verkoper 205.000 euro voor zijn huis wil hebben kan hij extra kopers trekken door 199000 te vragen, maar ook verkopers die 180000 euro voor hun huis willen zullen neigen 199000 euro te vragen. Zeker bij psychologische vraagprijzen zou de vraagprijs wel eens veel te hoog kunnen zijn.
Conclusie
Negeer de vraagprijs en bepaal zelf hoeveel je beoogde huis waard is.
Vier methoden om de juiste prijs te bepalen
hieronder staan 4 manieren om een prijs te bepalen. Mijn advies is meerdere van deze wegen te volgen en met al die uitkomsten in handen kan je een prijs bepalen.
A. De Leon methode
1. WOZ-waarden vaststellen.
Een goede eerste stap is na te gaan wat de WOZ waarde van de woning is. De laatste jaren is dit bedrag een steeds betere indicatie van de reeele waarde geworden. Je kunt de makelaar of verkoper vragen om de WOZ beschikking, maar die hoeven zij niet te tonen. Je kunt ook de gemeente bellen en erom vragen. Bij ons ging dat probleemloos, maar dat verschilt per gemeente.
2. Wat koste het huis toe het de vorige keer werd verkocht.
Als het huis van je keus redelijk recent verkocht of gekocht is kan je bij het kadaster nagaan tegen welke prijs het huis eerder verkocht is. Dit kan via een online formulier of door de koopsommenlijn van het kadaster te bellen.
3. Zoek in de directe omgeving soortgelijke woningen en ga na tegen welke prijs het huis eerder verkocht zijn (weer via de koopsommenlijn van het kadaster).
4. Maak een lijst met de hierboven gevonden woningen. Trek van de koopprijs tot 20% af als er veel buitenruimte is, tel er tot 20% bij op als er weinig buitenruimte is. Compenseer een goede staat van onderhoud met 10% naar boven of naar beneden. Deel de prijs door het aantal vierkante meters woonoppervlakte. Als het goed is komt deze prijs bij alle gevonden woningen zo ongeveer overeen.
5. Op de website WOX ONLINE kan je de gemiddelde prijsontwikkeling voor woningen in de woonplaats van je keuze over de afgelopen jaren bekijken. De hierboven berekende prijzen compenseer je met deze prijsontwikkeling.
6. Vermenigvuldig de gevonden vierkantemeterprijs met het aantal vierkante meters van het huis dat je wil kopen. Pas dezelfde compensaties toe als hierboven. En voila, je hebt Leon's prognose te pakken.
B. Gratis test op internet
Surf naar de website van de hypotheker. Op deze staat een woningwaardetoetsing. Bij een paar steekproefjes bleek de uitkomst vaak wat aan de hoge kant. De achterliggende technologie is een rekenmodel van nbwo. Tegen betaling van 12 euro is het mogelijk een meer uitgebreide rapportage te ontvangen.
C. Een andere test op internet
Op de website van Calcasa staat een ander programma waarmee snel een waarde kan worden berekend. De rapportage uit dit programma is zeer uitgebreid en kost 20 euro. De berekende prijs wordt goed onderbouwd. Een eenvoudige vorm van deze test is gratis voor bepaalde leden van de Consumentenbond gratis te gebruiken.
D. Een taxateur in de hand nemen.
Als bovenstaande methodes niet bevredigend werken, zoek een taxateur en laat hem uitgebreid beargumenteren wat een redelijke prijs is voor de betreffende woning. Een taxatie kost enkele honderden euro's.
| < Aankoopkeuring | Onderhandelen, bieden en kopen > |
‘’